第(3/3)页 梁鑫耸了下肩，老滕这话倒也没错。 反正他股份都到手了，其实真的完完全全，现在把手里的权力都直接交出去都行。 但问题就是…… 交给谁呢？ 这世上恐怕没有人，比他更能把这件事操作好了吧？ 放到别人手里，比方让陈荣幸来操盘，老陈能抵得住房地产这种高杠杆的诱惑？要是一步走错，17年、18年经济下行之前没能及时撤出来，那再往后…… 那可不是梁鑫想要的结果！ “我坚持自己动手，我不放心任何人。”梁鑫淡淡一句。 陈光建闻言，不由也朝梁鑫翻了个白眼，“傻的吗？你这是没事给自己找事啊！” 不料滕增岁又道：“放什么屁？年轻人不多锻炼，以后怎么接班？” “卧尼玛……”陈光建抑郁了。 左也不是、右也不是，就他里外不是人对吧？ “先说正事吧。” 梁鑫打断道，“阿公，爸，现在总之呢，准备金已经到位了，理财产品卖得也错，理论上呢，相当于我们计划中的八百三十三亿——东风慈善无息借给东风广场的这笔钱，看形势今年年底之前，九成九能到位。那按我们之前说的，东风慈善要对这笔钱，收取一定的管理费。我们把三金科技的五十亿，已经变成了八百三十三亿……” 梁鑫拿过一个计算器，按了两下归零。 “这笔八百三十三亿呢，有百分之一已经被银行拿走了，有百分之五十，名义上存在银行账户里。另外剩下的钱，正要一点点变成地，再拿地换钱，变成一幢幢房子和我们的广场。 一块地上盖的房子，按正常利润百分之二十计算，再加上我们预期的超过百分之一百的涨幅，也就是多出的纯利润，我们手里可用的百分之四十九的资金，全部以最终转化成商品房售价来算，到最后会变成百分之一百零七点八，相当于完全覆盖住了我们的吸储本金，外加上银行的手续费用。那么银行里的名义存款四百十六亿，就相当于摇身一变，成了我们的利润。这里头，有六十个亿，是我们得连本带利还给三金科技的钱，那么就还剩三百五十六亿。 但实际操作中呢，我们是以建设品牌综合广场为目标的，实际操作上，肯定也要按阶段来。也就是说，在全国整体房产价格仅上涨百分之一百的前提下，我们的资金回旋空间，目前是三百十五亿这个数。可要是上涨不止这么多呢？W市自己这边的经验，现在就可以借鉴一下了。新城的房价，最初是均价四千，后来涨到两万。市中心的公园街道，最初两千五，后来涨到两万五……我最近在外面买的地，可都是各个城市，公园街道那样的位置，就算绝对价格涨不到那么高，但是幅度呢……我看差不了多少。 尤其是我在一线大城市，除了B市之外，别的几座城市，都已经买了相当多的便宜土地，到时候地比房价更值钱。转手卖给其他房开公司——现在两千万入手的地，到时候我可以卖二十个亿，绝对有人要，而且我还不一定舍得卖。” “你踏马说重点！”陈光建憋不住了。 梁鑫依然不紧不慢，缓缓说道：“重点就是，我们现在手里的钱啊，可能远比我们想象中要更加值钱。我们目前可直接支配，用来直接购买土地的那四百亿——其中呢，按十万一亩的广场用地成本来计算，一座广场平均占地一百五十亩，就是一千五百万，全国三百座广场，广场的拿地总成本就是四十五个亿，这就够了！哪怕多算一点，五十亿，也绰绰有余。 然后剩下的三百五十亿呢，或者说用这三百五十亿拿下的土地，能产生的实际售房利润，按照W市的经验保守估计，在二线以上城市，至少是它的五到十倍左右。乐观一点，大胆一点，就按十倍计算，就是三千五百亿！ 这样扣除三百座广场的建设成本，按每座十亿来算，就是三千亿，我们还剩五百亿。这五百亿，就是我们在建设好全部三百座东风广场，并且还清所有建设款以及银行利息后，所获得的利润。但是不要忘了，三百座广场在这个过程中，每座广场我们预期的利润，是每年一个亿，在这个过程中，又能产生多少钱？ 还有，银行里的那四百亿，是不是我们理论上还没动用？那么我们八百亿的杠杆资金中，还需要偿还的，就是另外的四百三十三亿，外加上六十亿的三金科技债务。加起来还不到五百亿。但我们手里的理论资金余额，已经远超出五百亿。 就算这笔钱的利息，还需要再追加两到三年，继续按每年百分之六，我们的额外资金成本，也不会超过一百三十亿。但是呢……到时候三百座广场已经建成，流水也已经形成。正常运行一年，就是三百亿干干净净、清清楚楚的净利润。不用半年时间，就能把这笔钱还清。那么问题来了，我在刚才推演这个模型的过程中，一直使用的那个可支配成本，那个数字是多少？” 陈光建和滕增岁明显一愣。 “一直是四百亿。”梁鑫自顾自回答道，然后又立马再问，“那我们目前真正可以看作，即将到手的，真实可支配的钱，一共是多少呢？” 陈光建看看老滕。 老滕问梁鑫道：“多少？” 梁鑫按起了计算器。 833-8.33-400…… “四百二十四点六七亿，这是我们手里的钱。但理论上，现阶段显然根本用不着这么多钱，对吧？那如果把我们之前多算的五十亿拿地款也放进去呢？就更多了，四百七十四点六七亿……”计算器里的数字，伴随着电子音，噼里啪啦地跳动。 “扣掉那四百亿理论成本，余下就是七十四点六七亿。同样是理论上，这就是东风慈善现阶段该拿的分红，也就是名义上的应收管理费……” 梁鑫边按边说，语速飞快，“阿公，七十四点六七亿，这里头我有百分之五的股份，乘以零点零五，我和我干爹应该每人各该拿……三亿七千三百三十五万。” 他拿起计算器，面向老滕，“剩下的六十七亿，都归东风投资集团。” 多少？！ 听到这个数字，滕增岁眼神骤变。 他无比震惊地直勾勾看着梁鑫，说不出半句话来。 一旁的陈光建也一样，脑子嗡嗡，目瞪口呆。 小学四年级文化水平的他，其实从中间开始，就已经不知道梁鑫在胡说八道个什么鬼了。 然而这显然并不妨碍他听懂最后的答案…… 怎么扯着扯着，就白赚了七十几个亿出来？ 梁鑫空口画饼这一招，他倒是经常见的…… 可空口印钞…… 这又是什么踏马的逆天新技能？！ 什么踏马的市场经济神迹啊？！ 陈光建颤抖了，“阿鑫啊……” “嗯？” “你千万不要碰我家安安……” “啊？” “你要是将来被判刑，没二十年绝对出不来，安安不能给你守寡。” “爸，我结婚有儿子了……” “也一样。” “……” (本章完)